وکالت یک قرارداد است که به موجب آن یکی از طرفین (موکل) طرف دیگر (وکیل) را برای انجام کاری نایب خود مینماید.
بیشتر بخوانید:
- بیل گیتس از کودکی تا تأسیس مایکروسافت در کتاب جدیدش
- همراه اول بورسیه تحصیلی برای نخبگان کارشناسی ارشد ارائه میدهد
این قرارداد در حقوق مدنی با نام عقد وکالت شناخته میشود و به وکیل اجازه میدهد به نمایندگی از موکل اقدامات لازم را انجام دهد. در این چارچوب، موکل شخصی است که وکالت میدهد و وکیل کسی است که وکالت را میپذیرد.
از انواع وکالتها، وکالت فروش است. در این نوع وکالت، مالکی که قصد فروش ملک خود را دارد، به دیگری (وکیل) اختیار میدهد تا ملک مذکور را به فروش برساند. در این قرارداد، مالک حق عزل وکیل را از خود سلب و اسقاط میکند، یعنی وکیل را نمیتواند در مدت اعتبار وکالت عزل کند.
همچنین، وکیل اختیار دارد که ملک مورد وکالت را به خود یا به هر شخص دیگری و به هر مبلغی که صلاح میداند منتقل کند.
نکته مهم در وکالت فروش این است که در زمان فروش، فروشنده (موکل) سند ملک را به نام خریدار نمیزند و خریدار در این حالت هیچگونه مالکیتی نسبت به ملک ندارد. اما خریدار به واسطه وکالتی که از فروشنده دریافت کرده، مجاز است تمام امور مربوط به انتقال سند را شخصا انجام دهد.
این بدان معناست که خریدار میتواند با استفاده از وکالتنامه، فرآیندهای قانونی و اداری مرتبط با انتقال مالکیت ملک را پیگیری و انجام دهد، اما تا زمانی که سند به نام او منتقل نشود، مالک رسمی ملک محسوب نمیشود.
به طور کلی، وکالت فروش یک ابزار حقوقی است که امکان انجام معاملات ملکی را با تسهیل در فرآیندهای انتقال سند فراهم میآورد و به خریدار اجازه میدهد که بدون نیاز به حضور مداوم فروشنده، امور مرتبط با انتقال ملک را به انجام رساند.
این نوع وکالت به ویژه در مواردی که فروشنده نمیتواند یا نمیخواهد به صورت مستقیم در فرآیند انتقال سند شرکت کند، بسیار مفید و کارآمد است.
راههای منتفی شدن و بیاعتباری وکالت فروش شامل مواردی میشود که در نتیجه آنها وکالت فروش پایان مییابد یا اعتبار خود را از دست میدهد. یکی از اصلیترین این راهها فسخ وکالت است.
فسخ وکالت
فسخ یک عمل حقوقی ایقاعی است، به این معنی که برای تحقق آن تنها اراده یکی از طرفین عقد کافی است. در مورد وکالت، اگر اعمال اراده از سوی موکل صورت گیرد، این عمل عزل وکیل نامیده میشود.
بر اساس قانون، موکل هر زمان که بخواهد میتواند وکیل را عزل کند و برای این کار نیازی به توجیه عمل خود ندارد. به عبارت دیگر، اراده موکل برای عزل وکیل کافی است و نیازی به رضایت وکیل یا وجود دلیلی خاص برای این اقدام نیست.
بنابراین، هرگاه عقد وکالت، حتی وکالت فروش، منعقد شود، به دلیل ماهیت آن که یک عقد جایز و قابل فسخ است، بقا و دوام آن همواره متزلزل است. به عبارت دیگر، موکل هر زمان که اراده کند میتواند وکیل را از سمت خود عزل کند.
این ویژگی، خاصیت انعطافپذیری وکالت را نشان میدهد اما در عین حال میتواند موجب ایجاد نگرانیهایی نیز باشد.
در صورتی که واقعا خرید و فروش مابین طرفین انجام شده باشد و تنها به منظور انجام امور حقوقی مرتبط با فروش، از عقد وکالت استفاده شده باشد، فسخ وکالت میتواند موجب ورود ضرر به خریدار گردد.
به این معنی که اگر خریدار بر اساس وکالت فروش اقدام به پرداخت مبلغ خرید کرده باشد و موکل پس از دریافت وجه اقدام به عزل وکیل کند، خریدار ممکن است در انتقال مالکیت دچار مشکل شود.
برای جلوگیری از چنین مشکلاتی، چندین راهکار پیشنهاد میشود:
1. ثبت قرارداد اصلی خرید و فروش به موازات وکالتنامه: به منظور تضمین حقوق خریدار، بهتر است قرارداد اصلی خرید و فروش به صورت رسمی و جداگانه به ثبت برسد. این اقدام میتواند تضمینی برای جلوگیری از فسخ بیموقع وکالت و تضییع حقوق خریدار باشد.
2. تضمینات مالی و حقوقی: موکل میتواند در قرارداد وکالت فروش تعهدات مالی و حقوقی مشخصی را به عهده بگیرد که در صورت فسخ وکالت به ناحق، خریدار بتواند از طریق قانونی خسارات وارده را جبران کند.
3. شرط عدم عزل وکیل: هرچند موکل به طور کلی حق عزل وکیل را دارد، اما میتوان در قرارداد وکالت شرط نمود که موکل حق عزل وکیل را تا زمان انجام کامل معامله و انتقال سند نداشته باشد. این شرط اگر به تأیید قانونی برسد، میتواند از فسخ ناگهانی وکالت جلوگیری کند.
فسخ وکالت یک عمل حقوقی است که به دلیل ماهیت جایز بودن عقد وکالت، همواره امکانپذیر است. اما با اتخاذ تدابیر مناسب حقوقی میتوان از وقوع ضرر به طرفین قرارداد جلوگیری کرد و حقوق قانونی آنها را محفوظ نگه داشت.
راهکاری که برای جلوگیری از منتفی شدن وکالت در نظر گرفته شده است، شرط عدم عزل وکیل ضمن یک عقد خارج لازم میباشد.
انفساخ
انفساخ به معنای انحلال قهری و خود به خودی عقد است. به حکم قانون مدنی، وکالت در موارد زیر منفسخ میشود:
1. موت و جنون وکیل یا موکل: مرگ یا جنون وکیل یا موکل منجر به انفساخ وکالت میشود. به این معنا که در صورت فوت یا دیوانگی هر یک از طرفین، وکالت خود به خود پایان مییابد و دیگر معتبر نخواهد بود.
2. حجر یکی از وکیل یا موکل: اگر یکی از طرفین دچار حجر شود و این حالت مانع از توکیل یا اقدام به وکالت گردد، وکالت منفسخ میشود. حجر شامل مواردی همچون سفاهت، افلاس و سایر حالات حقوقی است که توانایی تصرف قانونی شخص را محدود میسازد.
3. از بین رفتن متعلق وکالت: در صورتی که موضوع وکالت به هر دلیلی از بین برود، وکالت نیز منفسخ میشود. این ممکن است به وسیله حوادث خارجی یا اقدام موکل باشد. به عنوان مثال، اگر وکالت در خصوص فروش ملکی باشد و ملک به واسطه حوادث طبیعی از بین برود، وکالت به خودی خود پایان مییابد.
4. پایان مدت وکالت: اگر وکالت برای مدت معینی تعیین شده باشد، با پایان یافتن آن مدت، وکالت نیز منفسخ میشود. این موضوع به وضوح در قرارداد وکالت ذکر میشود و پس از انقضای مدت، وکالت معتبر نخواهد بود.
با توجه به این شرایط، برای حفظ اعتبار وکالت و جلوگیری از ضرر به طرفین، درج شرط عدم عزل وکیل ضمن عقد خارج لازم یک راهکار کارآمد است. این شرط باعث میشود وکالت تا زمانی که عقد لازم به قوت خود باقیست معتبر بماند و طرفین نتوانند به راحتی آن را فسخ کنند.
علاوه بر این، آگاهی از شرایط انفساخ وکالت نیز به طرفین کمک میکند تا از وضعیتهای غیرمنتظره و منجر به انحلال وکالت جلوگیری کنند و حقوق خود را بهتر محافظت نمایند.
بررسی امکان ابطال وکالت فروش
مسأله ابطال وکالت فروش به لحاظ حقوقی از اهمیت ویژهای برخوردار است و میتوان آن را از دو دیدگاه متفاوت مورد بررسی قرار داد: دیدگاه اول، وکالت فروش را به عنوان یک وکالت محض در نظر میگیرد و دیدگاه دوم، آن را به عنوان نوعی بیع پنهانی میبیند.
1. موارد بطلان وکالت فروش به عنوان وکالت:
اگر وکالت فروش را به عنوان یک وکالت محض در نظر بگیریم، موارد بطلان آن تابع موارد بطلان وکالت است. به طور کلی، وکالت زمانی باطل میشود که یکی از شرایط اساسی صحت قراردادها، مانند اهلیت طرفین، مشروعیت موضوع، و عدم مغایرت با قوانین و مقررات عمومی نقض شود. همچنین، فوت یا جنون وکیل یا موکل، حجر یکی از طرفین، و از بین رفتن موضوع وکالت نیز از موارد انفساخ وکالت محسوب میشوند.
2. موارد بطلان وکالت فروش به عنوان بیع:
اگر وکالت فروش را به عنوان یک بیع پنهانی در نظر بگیریم، موارد بطلان آن تابع موارد بطلان بیع خواهد بود. در این دیدگاه، باید به قصد واقعی طرفین و ماهیت پنهانی قرارداد توجه کرد. اگر قصد واقعی طرفین از عقد وکالت، فروش مال باشد، این قرارداد باید مطابق با شرایط صحت بیع باشد.
این شرایط شامل اهلیت طرفین، مشروعیت و معین بودن موضوع بیع، رضایت طرفین، و مطابقت با قوانین و مقررات میباشد.
در رویه قضایی اخیر، تمایلی به شناخت قصد واقعی طرفین و اجرای عقد واقعی و پنهانی به وجود آمده است. به عنوان مثال، شعبه 5 دیوان عالی کشور در دادنامه مورخ 22/10/1358، وکالت به منظور بیع را تابع احکام بیع دانسته و مرگ وکیل را در انحلال و التزام موکلان بیاثر شناخته است. این نشاندهنده اهمیت قصد واقعی طرفین و ماهیت پنهانی قراردادها در تعیین وضعیت حقوقی آنها است.
وضعیت وکالت فروش از حیث صحت و بطلان
وضعیت وکالت فروش از حیث صحت و بطلان در تمام موارد با توجه به داعی و انگیزه طرفین و دارا بودن یا سلب حق از مالک متفاوت است و نمیتوان حکم واحدی برای آن صادر کرد. برخی مواقع، وکالت فروش به دلایل صحیح و برخی مواقع به دلایل باطل منعقد میشود. حتی مواردی که از نظر حقوقی صحیح هستند، از حیث اثباتی و زمان انتقال مالکیت نیز دارای شرایط خاص خود میباشند که غالباً به ضرر خریداران منتهی میشود.
بنابراین، برای بررسی مشاوره حقوقی امکان ابطال وکالت فروش، لازم است به دقت شرایط و اوضاع و احوال هر مورد را بررسی کرد. این بررسی شامل تحلیل قصد واقعی طرفین، شرایط انعقاد قرارداد، و رعایت مقررات قانونی مربوطه میباشد. به این ترتیب، هر مورد باید به طور مستقل مورد بررسی و ارزیابی قرار گیرد تا بتوان به یک نتیجهگیری دقیق و منصفانه رسید.
بیشتر بخوانید:
- راهنمای کامل جذب فالوورهای هدفمند در اینستاگرام + رازهای نگفته
- آموزش عکاسی پرتره حرفه ای با دوربین کانن
- بهترین فروشگاههای اینترنتی مناسب خرید تجهیزات سرویس بهداشتی
امتیاز شما به این مطلب